Chata, nebo rodinný dům? Jedno slovo v katastru rozhoduje o sazbě DPH, dani z nemovitosti i odvodech ze zemědělské půdy — a rozdíl jde do statisíců.
O tom, kolik vás rekreační stavba nakonec bude stát, se z velké části rozhoduje ještě před prvním výkopem. Rozhoduje zápis v katastru a s ním spojená sazba DPH. Ten samý dům lze zkolaudovat jako rodinný dům, nebo jako stavbu pro rodinnou rekreaci. Rozdíl v dani může jít do statisíců.
Tento článek shrnuje pravidla platná od 1. 7. 2025, kdy nabyla účinnosti novela zákona o DPH. Jde o obecný přehled, nikoli daňové poradenství. Konkrétní posouzení vždy patří vašemu daňovému poradci.
Základní sazby: co říká zákon o DPH
Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, rozlišuje v § 47 dvě sazby: základní 21 % a sníženou 12 %. U staveb určuje, která z nich se uplatní, § 48 (sazba u dokončené stavby) a § 49 (výstavba a změna stavby).
Sníženou sazbu 12 % lze podle § 48 uplatnit na stavební a montážní práce na dokončené stavbě pro bydlení nebo stavbě pro sociální bydlení. Stavbou pro bydlení se rozumí bytový dům a rodinný dům podle stavebního zákona. Rodinný dům do podlahové plochy 350 m² je zároveň stavbou pro sociální bydlení.
Rekreační objekt do žádné z těchto kategorií nespadá. Stavba se způsobem využití „stavba pro rodinnou rekreaci“, tedy klasická chata nebo rekreační domek, proto podléhá základní sazbě 21 %, a to bez ohledu na velikost.
Rozhoduje zápis v katastru, ne název
Nejdůležitější je, jak je stavba zapsaná v katastru nemovitostí, respektive v registru územní identifikace (RÚIAN). Nerozhoduje, jak nemovitost nazýváte vy, ani jak ji fakticky užíváte.
To má praktický dopad, který mnoho lidí překvapí. Řada objektů, kterým se lidově říká „chalupa“, je v katastru vedena jako rodinný dům, a má tedy nárok na sníženou sazbu 12 %. Naopak stavba zapsaná jako objekt pro rodinnou rekreaci jde vždy do 21 %, i kdyby v ní vlastník bydlel celoročně.
Proto u každé zakázky doporučujeme ověřit zápis v katastru a možnosti územního plánu ještě ve fázi projektu. Územní plán totiž určuje, zda je na daném pozemku vůbec možné stavbu zkolaudovat jako rodinný dům.
Změna účelu stavby podle § 49
Řada rekonstrukcí je z pohledu zákona změnou účelu stavby. Podle § 49 zákona o DPH platí, že při přestavbě objektu, který dosud nesloužil k bydlení, na stavbu pro bydlení se uplatní snížená sazba 12 %. Příkladem je přestavba bývalého penzionu nebo objektu pro rekreaci na plnohodnotný rodinný dům.
Opačným směrem se použije základní sazba 21 %. Pokud tedy z rodinného domu vznikne penzion nebo objekt pro krátkodobé ubytování, jde o práce zatížené 21 %. Rozhodující je výsledný zkolaudovaný stav a jeho zápis, proto se o účelu stavby vyplatí rozhodnout už na začátku.
Musím mít v rodinném domě trvalé bydliště?
Častá otázka zní, zda je pro sníženou sazbu DPH nutné mít v rodinném domě přihlášený trvalý pobyt. Odpověď je ne. Zákon o DPH váže sazbu na klasifikaci stavby podle stavebního zákona a její zápis v katastru, nikoli na to, kde má vlastník hlášený trvalý pobyt. Rodinný dům zůstává rodinným domem, i když v něm nikdo trvale nebydlí.
To ale neznamená, že je způsob využití jen formalita. Vážou se na něj další úskalí, na která je dobré myslet.
Daň z nemovitých věcí. Podle zákona č. 338/1992 Sb. má budova pro rodinnou rekreaci výrazně vyšší sazbu než obytný dům. Pro rok 2026 činí sazba u rodinného domu 3,50 Kč za m² zastavěné plochy, zatímco u budovy pro rodinnou rekreaci 11 Kč za m². Obec navíc může sazbu zvýšit místním koeficientem. Zásadní je, že od roku 2024 rozhoduje o zařazení výhradně způsob využití zapsaný v katastru, bez ohledu na to, jak je stavba skutečně užívána. Kdo bydlí v objektu vedeném jako rekreační, platí vyšší sazbu, i když tam má trvalý pobyt.
Kolaudace jako rodinný dům má technické podmínky. Rodinný dům musí splnit požadavky na trvalé bydlení podle vyhlášky o technických požadavcích na stavby, tedy například na vytápění, denní osvětlení, hygienické zázemí, světlou výšku místností a přístupovou komunikaci. Rekreační objekt tyto nároky splňovat nemusí. Překlopení chaty na rodinný dům proto není jen administrativní krok, stavba musí tyto podmínky reálně splnit.
Odvody za odnětí ze zemědělského půdního fondu. Pokud stavíte na zemědělské půdě, počítejte s odvodem za její odnětí ze zemědělského půdního fondu (ZPF) podle zákona č. 334/1992 Sb. Rozdíl výpočtu odnětí může být u rodinného domu výrazně nižší než u rekreační stavby.
Trvalý pobyt je evidenční údaj. Přihlášení k trvalému pobytu samo o sobě nemění klasifikaci stavby ani sazbu DPH. Ovlivňuje ale jiné věci, například rozpočtové určení daní pro obec podle počtu trvale hlášených obyvatel. Některé obce proto u rekreačních objektů (případně u rodinných domů bez trvalého pobytu) stanovují vyšší místní koeficient u daně z nemovitých věcí.
Shrnutí pro majitele
Než začnete stavět nebo rekonstruovat rekreační nemovitost, projděte si tyto body ještě ve fázi projektu:
- Způsob využití v katastru. Rodinný dům znamená sníženou sazbu DPH 12 % a nižší daň z nemovitých věcí. Rekreační objekt znamená 21 % a vyšší daň z nemovitosti.
- Územní plán. Určuje, zda lze na pozemku stavbu zkolaudovat jako rodinný dům.
- Změna účelu. Přestavba na bydlení je ve snížené sazbě, opačný směr v základní.
- Odvody ze ZPF. Na zemědělské půdě je odnětí pro rodinný dům pro vlastní bydlení výrazně nižší než u rekreačního objektu.
- Technické požadavky. Rodinný dům musí splnit standard pro trvalé bydlení, i když v něm bydlet nebudete.
- Potvrzení od daňového poradce. Konkrétní posouzení vždy konzultujte s odborníkem.
Pokud řešíte, co vůbec smíte postavit bez povolení a kolaudace, přečtěte si i náš článek Rekreační stavby a nový stavební zákon.
Poznámka: Článek shrnuje stav právní úpravy platný od 1. 7. 2025 (zákon č. 235/2004 Sb., o DPH; zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí; zákon č. 334/1992 Sb., o ochraně ZPF) a slouží k obecné orientaci, nenahrazuje daňové poradenství ani závazné stanovisko úřadu.