Menší stavby a nový stavební zákon: co postavíte bez povolení

Výstavba domků do 40 m² přináší mezi lidi spoustu otázek — a odpovědi nejsou tak jednoduché, jak se zdá.

Nový stavební zákon výrazně rozšířil, co si můžete postavit bez stavebního povolení a kolaudace. Hranice pro drobné stavby se zvedla z 25 na 40 m² a zákon poprvé jasně počítá i s mobilními a prefabrikovanými domky. Atraktivní čísla ale provázejí zásadní podmínky — a od 1. srpna 2025 přibyly další změny. Shrnujeme, co dnes skutečně platí.

Na pozadí často diskutované digitalizace stavebního řízení proběhla změna, která se přímo dotýká výstavby rekreačních chat, zahradních domků i takzvaných tiny houses. Podle starých pravidel šlo bez stavebního povolení a kolaudace stavět do 25 m² zastavěné plochy. Nový zákon tuto hranici posunul na 40 m². Právě ten rozměr láká k tomuto typu výstavby spoustu lidí. Háček je v podmínkách, které celý obrázek mění.

Co se vlastně změnilo

Klíčem je zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, který v plném rozsahu nabyl účinnosti 1. července 2024 a nahradil starý zákon č. 183/2006 Sb. Hlavní změnu přináší v samotné definici stavby. Ustanovení § 5 ji vymezuje takto:

„Stavbou se v tomto zákoně rozumí stavební dílo, které vzniká stavební nebo montážní činností ze stavebních výrobků, materiálů nebo konstrukcí za účelem užívání na určitém místě. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby.“

Tato zdánlivě drobná věta legitimizuje prefabrikované a mobilní domy. Dříve tyto „výrobky plnící funkci stavby“ spadaly do speciální kategorie a legislativa si s nimi příliš nevěděla rady. Důvod je v jejich konstrukci.

„Malé domky a takzvané tiny house lze vyrobit v hale a následně převézt na místo realizace. Důležité je, že tento typ stavby nemusí stát na základové desce, a není tak pevně spjatý se zemí. Ze strany zákona se proto dříve nejednalo o klasickou stavbu,“ popisuje Richard Mužátko, jednatel společnosti Mistři dřeva, která se zabývá výstavbou rekreačních chat a rekonstrukcí chalup.

Nové dělení staveb

Nový zákon nově třídí stavby podle jejich rozsahu, rizikovosti a technické náročnosti do čtyř kategorií (§ 5): drobné (příloha č. 1), jednoduché (příloha č. 2), vyhrazené (příloha č. 3) a ostatní.

Smyslem je nastavit správní požadavky přiměřeně. U drobných staveb tak zcela odpadá potřeba stavebního povolení i kolaudace, což v praxi znamená méně administrativy a rychlejší výstavbu — u zahradních domků a pergol, ale nově i u mobilních a prefabrikovaných domků.

„Ještě donedávna zákon tyto stavby nepovažoval za klasické stavby, protože nebyly pevně spojeny se zemí. Novela ale reflektuje technologický pokrok — výrobky plnící funkci stavby, jako jsou mobilní a prefabrikované domky, dnes legislativa jasně zahrnuje do stavebního práva. To přináší právní jistotu investorům i úřadům,“ vysvětluje Mgr. Jakub Vrána z advokátní kanceláře Hartman Jelínek Malý Moreno a partneři s.r.o.

Drobné stavby: dvojí režim 40 m² a 55 m²

U drobných staveb není potřeba stavební povolení ani kolaudace a lze je stavět svépomocí. Zákon je uvnitř rozděluje na dva režimy — s půdorysem do 40 m² a do 55 m².

Do prvního patří klasické drobné stavby do 40 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky, s nejvýše jedním nadzemním podlažím, podsklepené do hloubky 3 m, na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci. Typicky jde o pergolu, zahradní domek, skleník — nebo právě tiny house s pevným základem.

Druhý režim míří na výrobky plnící funkci stavby, tedy mobilní a prefabrikované domy do 55 m² zastavěné plochy (včetně základové konstrukce) a do 4 m výšky. Ty ale musí stát na pozemku určeném k rekreaci podle územního plánu.

„Právě rozdílný charakter těchto dvou kategorií je důvodem, proč zákon rozlišuje nejen rozměry, ale také účel a způsob umístění stavby. Domek do 40 m² sice spadá do drobných staveb, ale to neznamená, že ho postavíte kdekoliv. Vždy záleží na územním plánu, charakteru pozemku a dalších regulacích,“ doplňuje Jakub Vrána.

Podmínky, které se snadno přehlédnou

Kategorie „drobná stavba“ neznamená „stavba bez pravidel“. I bez povolení musíte dodržet několik zásadních podmínek:

• Odstup minimálně 2 m od hranice sousedního pozemku (na tom závisí, zda stavba vůbec zůstane drobnou stavbou).
• Stavba nesmí být určena k podnikání.
• Musí zůstat zachováno vsakování dešťové vody — zpevněné a zastavěné plochy nesmí přesáhnout polovinu pozemku.
• Je nutné zajistit stavební dozor, nemusí to ale být autorizovaná osoba s „kulatým razítkem“.
• A především — vždy rozhoduje územní plán, případně to, zda nejde o záplavové území nebo chráněnou krajinnou oblast.

Novela od 1. srpna 2025: co je nového

Od 1. srpna 2025 platí další novela, která okruh staveb bez povolení ještě rozšířila. Nejdůležitější body:

• Mezi drobné stavby nově patří i skleníky a bazény na pozemku rodinného domu, aniž by muselo jít o zastavěný stavební pozemek, a fotovoltaika s výkonem do 100 kW (dříve 50 kW).
• Pokud drobná stavba nesplní odstup 2 m od hranice pozemku, překlápí se nově do kategorie jednoduchých staveb — potřebuje tedy povolení záměru, ale nikoliv kolaudaci.
• U jednoduchých staveb se projektová dokumentace vyžaduje už jen pro stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci a pro vodní díla; stavby pro bydlení a rekreaci jako jediné z jednoduchých staveb potřebují kolaudaci.
• Nově se objevuje takzvaný „výměnek“ — samostatná stavba pro bydlení do 80 m², kterou lze postavit na pozemku stávajícího rodinného domu.
• Rozšířil se i okruh staveb, které lze provádět svépomocí, bez zapojení projektanta.

Chataři a chalupáři, pozor

Pravidlo o 40 metrech čtverečních platí i pro rekreační nemovitosti — a právě tady vzniká nejvíc nedorozumění. Na chaty a chalupy je totiž nutné dívat se jako na klasickou výstavbu.

„Volají nám majitelé rekreačních chat, jestli mohou tu stávající zbourat a místo ní postavit novou do 40 m² bez projektové dokumentace. Tak to ale není. Zákon je primárně napsaný pro pergoly a zahradní domky — na pozemku už musí něco stát, abyste mohli stavět bez povolení,“ upozorňuje Richard Mužátko.

I když koupíte menší chatu daleko od městské zástavby, stejné regulace se na ni vztahují také. Výstavba se navíc může ještě zkomplikovat.

„Omezení bývá víc. Do hry může vstoupit majitel blízkého lesa nebo správa chráněné krajinné oblasti. Nejlepší postup je navštívit příslušný úřad, informovat úředníka o svém záměru, a poradit se s firmou, která má s podobnými stavbami zkušenost,“ vysvětluje Richard Mužátko.

Poznámka: Článek shrnuje stav právní úpravy k srpnu 2025 a slouží k obecné orientaci, nenahrazuje závazné stanovisko stavebního úřadu.